Instituto INDESA | Tecnologías de imágenes satelitales en la calificación registral.
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USO DE LA TECNOLOGÍA DE IMÁGENES SATELITALES EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INMATRICULACIÓN Y MODIFICACIÓN FÍSICA DE PREDIOS

ELABORADO POR: JAY VELA GONZALEZ

Maestro (c) en Dirección y Administración de la Construcción por la Universidad Nacional de Ingeniería. Especialista en gestión y desarrollo urbano, Municipalidad Provincial de Lamas.

Sumario: 1. Introducción. – 2. Predio: definición legal y física. – 3.Registro de Predios. – 4. Base gráfica registral. 5. Tecnologías de imágenes satelitales. – 6. Inmatriculación. – 7. Modificación física de predios. – 8. Calificación registral de inmatriculación y modificación física de predios.– 9. Uso de imágenes satelitales en la calificación registral. – 9.1. Inmatriculación de predio con presunta superposición sobre bien de dominio público del Estado. – 9.2. Inmatriculación de predio con superposición sobre bien de dominio público del Estado. – 9.3. Modificación física de predio en coordenadas oficiales. – 10. Conclusiones. – 11. Bibliografía.

1. Introducción:

La tecnología de imágenes satelitales es un insumo muy importante en la toma de decisiones para la administración pública y privada. Actualmente, por ejemplo, las imágenes del satélite peruano PerúSAT-1 se usan para distintos fines como la supervisión de obras públicas y privadas (de competencia municipal para detectar informalidad), prevenir invasiones, monitorear el medioambiente, entre otras; pero uno de los usos más importantes que se le puede dar es en la elaboración de cartografía como lo hace actualmente el Instituto Geográfico Nacional-IGN (Mendoza, 2019).

A medida que se desarrollan más herramientas que sirvan para complementar la cartografía base y mejorarla, o ajustarla a la realidad, surgen también problemas por la desactualización tecnológica que existe en las entidades y profesionales involucrados en la utilización de cartografía o información georreferenciada. Actualmente nuestro sistema de referencia de coordenadas proyectadas oficial es el sistema World Geodetic System 1984-WGS84 (sistema geodésico mundial 1984); sin embargo, la mayor parte de información georreferenciada con la que se cuenta en el Perú está en el sistema Provisional South American Datum 1956-PSAD56 (datum provisional sudamericano 1956), lo que genera problemas al momento de intentar inmatricular o realizar modificaciones físicas a predios con fines de inscripción en los registros públicos.

Este trabajo se elabora con el fin de mostrar casos del uso de la tecnología de imágenes satelitales en la calificación registral.

2. Predio: definición legal y física:

Para poder entender la dinámica de la inscripción registral de un predio, resulta imprescindible definir, previamente, el concepto de predio, tanto desde una concepción legal como de una concepción física.

A continuación, se cita parte de la Resolución N.° 634-2009-SUNARP- TR-L del 14 de mayo de 2009, citada por Gonzales y Quintana (2013):

“El predio es toda superficie del suelo o de la corteza terrestre deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a efectos de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer concepto es imprescindible en el registro a fin de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta pues siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título y el espacio físico, entre otros problemas”.

Habría que agregar a la definición anterior, que el predio, en concordancia con el código civil1, se extiende al subsuelo y sobresuelo, está sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones establecidos en la normatividad especial. Es así como la Ley que crea el sistema nacional integrado de catastro y vinculación con el registro de predios n.° 28294, define al predio como el suelo, subsuelo y sobresuelo, pues lo hace concordar con el numeral 1) del artículo 885 del Código Civil.

El Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) define al predio como la unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos, parcelas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2016); cabe mencionar que el catastro tiene como unidad de trabajo al predio, entendido como el ámbito físico donde se ejerce un derecho de posesión o un derecho de propiedad en concreto que no necesariamente está inscrito ni coincide con lo inscrito en el Registro de Predios (Portillo Flores, 2011), porque en nuestro país la inscripción registral es declarativa mas no constitutiva2, es decir no hay obligación de registrar los predios en Sunarp. En el Perú se denomina lote a la unidad básica del catastro urbano y parcela a la unidad básica del catastro rural.

El RNE también define al lote como la superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, como resultado de un proceso de habilitación urbana y subdivisión de suelo (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2016); y a la parcela la define, simplemente, como la superficie de terreno rústico.

Es decir, en nuestra normativa se puede diferenciar a los predios por su naturaleza en rústico o urbano, y al primero se le puede clasificar como rural y eriazo.

El terreno urbano es la unidad inmobiliaria constituida  por una superficie  de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimientos de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición (Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, 2016).

El RNE (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2016) define  al  terreno  rústico  como  la  unidad  inmobiliaria  constituida  por  una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, ni veredas. Es decir, simplifica el concepto sólo como lo contrario a un predio urbano, lo que es correcto pero insuficiente. Como se mencionó líneas arriba, el terreno rústico se clasifica como terreno rural y eriazo.

El terreno rural es aquel terreno rústico que sirve para desarrollar actividades agrícolas (cultivo permanente, cultivo en limpio y pastoreo), forestales y/o de protección, es decir sirve para la producción.

El terreno eriazo es lo contrario al terreno rural, es una superficie de terreno improductivo o no cultivado por falta o exceso de agua (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2016).

El predio, así como en el catastro, también es la unidad básica del registro de predios, Portillo (2011) lo define como la porción del suelo cerrado por una línea poligonal y objeto del derecho de propiedad que se inscribe en el registro y que da lugar a una partida registral.

3. Registro de predios:

Es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil3, normas administrativas y demás normas especiales (Sunarp, 2013), contiene información que otorga fe pública registral y garantía de seguridad jurídica a todos los titulares de los predios inscritos (Ley N° 28294, 2004). En aplicación del principio registral de especialidad, pues nuestro sistema registral es de folio real, por cada predio se abrirá una partida independiente en la misma que se inscribirán todos los actos y derechos que tengan que ver con el predio. Lo que permite inferir que no pueden existir dos partidas para un mismo predio y que no puede abrirse partida registral aunque se trate de una porción menor de un predio de mayor extensión ya inscrito (Gonzales Barrón & Quintana Livia, 2013), bajo esta premisa un predio que intente incorporarse al registro sólo podrá hacerlo sobre un área que no esté dentro de otro predio, es decir no debe existir superposición gráfica para que un predio pueda incorporarse en al registro de predios.

En razón de lo anterior, es que la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de catastro4 (Sunarp, 2013), esta área es la encargada de verificar las superposiciones con otras partidas, esta verificación se hace con la información gráfica y alfanumérica con la que cuenta el área de catastro, es decir, el contenido de la base gráfica registral.

4. Base Gráfica Registral (BGR):

Es el sistema de información gráfica registral estructurada y organizada, constituida por la base de datos gráficos y alfanuméricos automatizados de predios inscritos en el Registro de Predios, a partir de la información técnica que obra en los títulos archivados, elaborado sobre una cartografía base o complementaria (Sunarp, 2018). Portillo (2011) extiende el concepto indicando que la BGR también sirve para la gestión de diversa información gráfica georreferenciada y alfanumérica que tiene como objetivo central identificar la ubicación georreferenciada de cada predio inscrito o en proceso de inscripción.

La BGR se construye con base en la información técnica que obra en la Sunarp, sobre una cartografía base. La cartografía base es la información cartográfica debidamente aprobada y autorizada sobre la cual se acondiciona la BGR (Sunarp, 2017). La cartografía remitida por el IGN es de uso obligatorio para las áreas de catastro, esta cartografía prevalece sobre la que podría tener aprobada la oficina registral, siempre y cuando esté actualizada (Sunarp, 2017).

Sunarp ya ha previsto que también puede existir cartografía base de otras fuentes (ya sea entidades públicas o privadas), para lo cual ha diseñado un procedimiento en el cual la BGR, aunque esté desfasada y/o girada respecto a la cartografía base, deba adecuarse a la cartografía, es decir, la ubicación espacial de los predios podría modificarse mediante el procedimiento de adecuación.

Sin embargo, las oficinas de catastro podrán contar con los accesos a los servicios de cartografía en línea y plataformas informáticas, como información adicional, para precisar detalles que se requieran (Sunarp, 2017), es decir, la misma directiva de Sunarp abre la posibilidad de poder usar plataformas informáticas como el Google Earth o AutoCAD Map 3D, por ejemplo, para precisar detalles, es decir, utilización de tecnología de imágenes satelitales como soporte a la cartografía base y/o complementaria con la que cuente la oficina de catastro de la oficina registral. En efecto, se señala claramente que, si la oficina de catastro no cuenta con cartografía base autorizada o contando con esta, existan espacios dentro de ella, sin cobertura cartográfica, podrá hacer uso de las plataformas informáticas de mapas (como Google Earth), softwares libres y otros para la ubicación referencial de los polígonos en evaluación (Sunarp, 2017).

La Dirección Técnica Registral de la Sunarp, en el numeral 6.7 de los Lineamientos que regulan la incorporación y uso de la cartografía base para el acondicionamiento de la Base Gráfica Registral, ha señalado que la cartografía base será usada para la ubicación de los polígonos en evaluación, en caso exista discrepancia entre la cartografía base y la información técnica presentada, esto no deberá indicarse en el informe técnico, debiendo recurrir a otros elementos de referencia señalados en la documentación presentada, tales como la distancia a la esquina, elementos geográficos no perecederos u otros, en el informe técnico deberá señalarse los medios de verificación usados para la ubicación; y es lógico que ese sea el procedimiento, pues en apelaciones por supuesta superposiciones de área, los administrados fácilmente podrán argumentar que la BGR es el conjunto de predios inscritos y reconstruidos gráficamente a partir de la información técnica que obra en los títulos archivados y no por la comparación con la cartografía base o complementaria, menos aún con uso de imágenes satelitales de Google Earth o Bing.

5. Tecnología de imágenes satelitales:

Las imágenes satelitales son la representación visual de información gráfica capturada por satélites artificiales y que, luego de un procesamiento en gabinete, es corregida y georreferenciada para su uso en lo que crea conveniente el usuario. El Perú cuenta con un satélite en órbita denominado PerúSAT-1 para estos fines, administrado por la Agencia Espacial del Perú-CONIDA.

Para Díaz y García, 2017, las nuevas tecnologías hacen factible concebir la cartografía como herramienta abierta, que actualiza con facilidad contenidos y pone al alcance del técnico nuevos conocimientos para apoyar su gestión. Asimismo, el desarrollo tecnológico actual en los campos de teledetección y de procesamiento digital de imágenes posibilita sustituir o complementar la información dibujada, como los de la base gráfica registral de Sunarp, por la de las imágenes aéreas      y satelitales, más completa y objetiva (Díaz Gutierrez & García Cisnero, 2017), en efecto, las imágenes satelitales permiten construir, de manera referencial, representaciones vectoriales del territorio de forma intuitiva y muy básica, incluso sin utilizar herramientas avanzadas de teledetección, es por ello que hoy en día la georreferenciación se realiza apoyándose en el uso de la tecnología de imágenes satelitales que son de fácil acceso y manipulación.

Pero se debe tener cuidado en la utilización de imágenes satelitales, como lo indica Valenzuela, 2011, pues las imágenes satelitales que no han sido capturadas para el fin que se busca, deben tomarse como referencia, mas no para restituir elementos que necesitan precisiones submétricas o diferenciales, pues en la manipulación de imágenes satelitales muchas veces no se consideran factores básicos de desplazamiento por relieve, tamaño del pixel, rectificación, entre otras.

Cada producto y/o plataforma abierta disponible como Google Earth, Google Maps, Open Street Maps, genera resultados muy distintos. Hay enormes discrepancias entre las fuentes de información en las aplicaciones web y la cartografía oficial (Erba & Piumetto, 2016).

6. Inmatriculación:

Es el acto por el cual se incorpora un predio al registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta (Sunarp, 2013). Según el código civil (1984), para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

El segundo párrafo del artículo 16 del reglamento de inscripción del registro de predios (RIRP) dice que para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de catastro, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo con la base gráfica con la que cuenta el área de catastro.

Como ya se vio anteriormente, la BGR cuenta con información gráfica de los predios que han accedido al registro y que en su título archivado cuentan con planos. Es decir, los predios inscritos sin información gráfica son susceptibles de tener superposiciones de área cuando se pretenda inscribir una modificación física de esta, incluso la jurisprudencia registral y el mismo RIRP justifican ello, pues no impide la inmatriculación de un predio si la oficina de catastro no puede determinar si sobre el área que se pretende inscribir existe uno ya inscrito o no, por lo que el principio registral de especialidad no podría ser cumplido.

Como se verá más adelante, la falta de uniformidad de las bases gráficas y la ausencia de elementos técnicos lleva a la imposibilidad de realizar un examen confiable sobre los predios anteriormente inscritos (Gonzales Barrón & Quintana Livia, 2013).

Para Rojas, (2011), la seguridad jurídica de un predio registrado se sostiene sobre su base gráfica elaborada en un plano. Conclusión que no se comparte, pues como bien han argumentado Gonzales & Quintana (2013), el catastro no es un presupuesto ni requisito del registro, solo es un elemento auxiliar. Álvarez citado por Gonzales & Quintana (2013), señala que la inclusión de un inmueble en la BGR no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito pueda existir y pertenecer a quien figura como titular de él, pero no puede constituir por sí sola un justificante de tal dominio, de su extensión y de su realidad; porque los predios se delimitan en conformidad con la descripción del título de propiedad.

Entonces la inmatriculación de un predio con su ubicación georreferenciada, medidas perimétricas y linderos no otorga la misma garantía jurídica que el título de propiedad, sino que le otorga mayor seguridad para posteriores actos, como la modificación física del predio inmatriculado.

7.  Modificación física de predios:

Son actos que implican la modificación física del predio: independización, acumulación, lotización; que crean nuevas partidas registrales. La rectificación, delimitación o determinación de medidas perimétricas o área, que se inscriben en la misma partida registral sin crear una nueva partida registral, es decir, modifican la descripción de las características físicas del predio ya inscrito con anterioridad, o sea que ya fue inmatriculado.

Para los actos descritos anteriormente, el registrador solicita informe técnico al área de catastro, de conformidad con el artículo 11 del RIRP, para que verifique los datos técnicos del plano presentado y determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, el área de catastro, al igual que en el caso de inmatriculaciones, trabaja sobre la base de la información gráfica con la que cuente a la fecha.

8. Calificación registral de inmatriculación y modificación física de predios:

El artículo 31 del reglamento general de los registros públicos (RGRP) define a la calificación registral como “la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del registrador y el Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente; quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este reglamento y en las demás normas registrales”.

El registrador es el único responsable de la calificación registral, al recibir los informes de catastro, que son vinculantes para él. El registrador solo deberá tomar en cuenta los aspectos técnicos del informe y descartar los aspectos jurídicos o los aspectos jurídicos disfrazados de técnicos; por lo que el registrador no deberá considerar vinculante al informe de catastro que no sea claro, preciso y motivado, más aún si este informe no ha sido emitido conforme lo dispone el artículo 11 del RIRP. En esa línea de ideas, Gonzales & Quintana, 2013, señalan que el catastro se entiende como complemento o auxiliar del registrador, pero no se encuentra en su mismo nivel cuando se trata de la inscripción de titularidades jurídicas.

La calificación registral, al ser un procedimiento administrativo, debe hacer valer el principio de predictibilidad o de confianza legítima, consagrado  en el numeral 1.15 del artículo IV del Texto Único Ordenado de la Ley del Procedimiento Administrativo General N° 27444: “(…) las actuaciones de la autoridad administrativa son congruentes con las expectativas legítimas de los administrados razonablemente generadas por la práctica y los antecedentes administrativos, salvo que por las razones que se expliciten, por escrito, decida apartarse de ellos, (…) la autoridad administrativa no puede variar irrazonable e inmotivadamente la interpretación de las normas aplicables”.

El artículo 33 del RGRP establece las reglas para la calificación registral que, evidentemente, coinciden con el principio de predictibilidad al imponer que el registrador no puede formular nuevas observaciones a un título que ya ha sido calificado por otro registrador y es conocido por él en el reingreso o nueva presentación; tampoco puede formular observaciones cuando el registrador conoce el mismo título, o uno con similares características, anteriormente calificado por él; asimismo, y esto resulta más interesante, el registrador se debe sujetar a los criterios establecidos por el Tribunal Registral; análogamente el mismo artículo de RGRP impone limitaciones en la calificación al propio Tribunal Registral.

Camposano (2018), reflexiona que el registrador debería tener un papel más activo desde el momento en que ingresa el título rogado y para ello se le debe capacitar en aspectos técnicos para que pueda comprender el contenido del informe de la oficina de catastro que se emite en papel y, generalmente, ni siquiera se acompaña gráficos que ayuden a un mejor entendimiento. Como es el caso del registro en España, donde el registrador primero revisa requisitos de admisibilidad de la información técnica que ingresará al registro para su calificación.

9. Uso de imágenes satelitales en la calificación registral:

9.1 Inmatriculación de predio con presunta superposición sobre bien de dominio público del Estado:

Se presentó al registro un título conteniendo el traslado de la escritura pública (parte notarial), constancia negativa de zona catastrada emitida por la municipalidad correspondiente, memoria descriptiva y planos georreferenciados en coordenadas oficiales, suscritos por profesional inscrito en el índice de verificadores y visados por la municipalidad; la documentación técnica cumplía con los requisitos establecidos en la directiva N.° 03-2014-SUNARP-SN. El predio estaba ubicado en una esquina, colindando con dos calles.

Sin embargo, el registrador observó el título citando al artículo 11 del RIRP, es decir, que el informe técnico del área de catastro es vinculante para la calificación. El área de catastro en su informe indicó que el predio materia de estudio, al insertarlo en la BGR, se ubica de manera gráfica y parcial sobre dos calles, indicando las áreas que se superponen con cada calle.

El registrador señala que, al haber superposición de área sobre vía pública, no procede la inscripción, ya que los bienes de dominio público son inalienables y no pueden ser objeto de adquisición de un privado.

El usuario presentó un escrito argumentando que la visación de la memoria descriptiva y planos constituyen un acto administrativo mediante el cual la municipalidad reconoce que no se está afectando los bienes de dominio público, como ya lo ha reconocido la jurisprudencia registral. Además, el usuario resalta que en el registrador recae la obligación de examinar el contenido de los informes emitidos por la oficina de catastro a efectos de determinar los aspectos técnicos vinculantes de aquellos que carecen de razonabilidad.

El registrador denegó la inscripción nuevamente y reiteró la observación, señalando en la esquela que, nuevamente, se somete al informe de catastro. El usuario apeló ante el Tribunal Registral.

Como era de esperarse, el usuario fundamentó su caso con argumentos similares a lo indicado líneas arriba. El Tribunal Registral, al igual que el registrador, se sometió al informe de catastro, argumentando que no se aleja del concepto de que la visación es un acto administrativo, pero los vocales se reafirmaban en que, si el informe de catastro indicaba que había superposición con vía pública, esto era así

Según lo reseñado anteriormente, el registrador y el tribunal debieron cuestionarse: ¿en la BGR está registrada la dimensión de las vías públicas? Si lo anterior tuviese respuesta positiva, ¿cómo puede ingresar al registro las características físicas de la vía pública?.

Para responder lo anterior, se debe partir de que la única forma que ingresen al registro las características físicas de la vía pública es mediante una declaración de zona catastrada de ese sector de la ciudad. Si no fuese así, no hay forma racional de poder concluir que las dimensiones de la vía pública son como las que asegura que tiene el área de catastro. Es decir, si no se ha declarado zona catastrada a un sector de la ciudad, en la BGR no están registradas las dimensiones de la vía pública.

Si la municipalidad ha emitido un certificado negativo de zona catastrada, quiere decir que no cuenta con información catastral del predio, ni de la cuadra, ni de la manzana y, en realidad, ni de la ciudad6, por esa razón es que la municipalidad visa el plano elaborado por el profesional competente, donde confirma que la forma, dimensiones, descripción y características físicas graficadas y descritas del predio son conforme a la realidad y no se está afectando la vía pública. Si el área de catastro de Sunarp quiere contradecir un acto administrativo debe sustentarlo correctamente, debe evidenciar que realmente existe la superposición con las vías públicas, nótese que en el caso no hay superposición con predios inscritos.

Pero la oficina de catastro no desarrolla un argumento técnico, simplemente zanja el asunto diciendo que existe superposición con vía pública. La única forma que se puede entender la conclusión del área de catastro, y lo confirmó el responsable del área al consultarle personalmente, es que introdujo las coordenadas WGS84 en una plataforma informática (Google Earth) y comparó el polígono reconstruido con el polígono aparente de la plataforma. Pero eso no indica en la esquela de observación, y es lógico, pues la misma Sunarp ha dado la indicación que si en caso exista discrepancia entre la cartografía base y la información técnica presentada, esto no deberá indicarse en el informe técnico, debiendo recurrir a otros elementos de referencia señalados en la documentación presentada, tales como la distancia a la esquina, elementos geográficos no perecederos u otros.

La conclusión de esto es que existe arbitrariedad, porque el uso de imágenes satelitales a través de las plataformas informáticas de cartografía, como el Google Earth, no son parte de la BGR, y el informe del área de catastro sólo debe basarse en la información que la BGR cuenta, sin excederse de lo que el RIRP manda, asimismo el registrador deberá ser diligente y diferenciar si el informe de catastro puede contradecir a un acto administrativo como es la visación de los planos.

9.2Inmatriculación de predio con superposición sobre bien de dominio público del Estado:

Sin perjuicio de lo argumentado en el caso anterior, resulta entendible, hasta cierto punto, la necesidad de usar imágenes satelitales como soporte intuitivo para la calificación registral, pues un usuario solicitó inmatricular un predio que está superpuesto sobre un nuevo camino vecinal y sobre un canal de riego, es decir, sobre bienes de dominio público del estado, ya que, siguiendo el argumento formal, el área de catastro sólo debe evaluar en función a la información registrada en la BGR, por lo que la inscripción procedió. Si bien es cierto que los bienes de dominio público del estado son imprescriptibles e inalienables7 y aunque exista un supuesto derecho de propiedad publicitado en el registro sobre estos bienes estatales, esto no genera un verdadero derecho de propiedad que deba ser reconocido.

Pero lo que generará es que terceros, de buena o mala fe, puedan adquirir esos predios que están siendo publicitados, erróneamente, en el registro. Por tanto, el tráfico inmobiliario se vería perturbado por una calificación registral que presumió válida la documentación técnica presentada por el usuario y suscrita por el profesional responsable. Como este caso hay muchos, por ejemplo, inscripción de predios dentro de áreas de bosques de protección permanente u otro tipo de área natural protegida, que tienen su registro jurídico diferenciado del registro de predios.

9.3 Modificación física de predio en coordenadas oficiales:

Antes de describir el caso, resulta necesario mencionar que mediante resolución jefatural N° 086-2011-IGN/OAJ/DGC del 03 de mayo de 2011, se finalizó la vigencia y uso del sistema de coordenadas PSAD56; sin embargo, en algunas oficinas registrales, se seguían registrando actos de modificación física de predios con documentación técnica en el sistema PSAD56 y un cuadro de datos técnicos que contenía coordenadas en el sistema WGS84 que se obtenían mediante algún geoproceso8 o, simplemente, el uso de hojas de cálculo, lo que ocasionaba que al graficar el polígono con las coordenadas en el sistema WGS84 en un sistema de información geográfica o plataforma comercial, se encontraban desfases considerables.

Aunque existían estas discrepancias, el área de catastro no formulaba observaciones a los títulos que se tramitaban, pues estos eran presentados en el sistema PSAD56 tal como fueron ingresados en su inmatriculación, por ejemplo, los predios inscritos por el Organismo de formalización de la propiedad informal (COFOPRI) en el caso de predios urbanos, o como inscribió el Proyecto especial de titulación de tierras y catastro rural (PETT) en el caso de predios rurales.

El caso concreto. Un usuario presentó ante la oficina registral una solicitud de inscripción de título, para la subdivisión de predio urbano, que contenía el Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), el anexo F del FUHU, el certificado negativo de zona catastrada, memoria descriptiva y planos suscritos por el verificador y visados por la municipalidad. El predio matriz era producto de la subdivisión de un predio de mayor extensión que fue formalizado por COFOPRI y que tenía coordenadas en los sistemas PSAD56 y WGS84, según título archivado.

El registrador observó el título argumentando que, en base al informe del área de catastro, la documentación técnica no se encuentra conforme porque “al ubicar el polígono en las coordenadas UTM datum WGS84, se ha identificado que se encuentra desplazado al sureste, a una distancia aproximadamente de 13.78 m, respecto al vértice “1”, sobre parte de predios que no ha sido factible identificar que se encuentren inscritos y no como describe el plano de ubicación”, por lo tanto el registrador sugiere presentar nueva documentación técnica para subsanar la observación.

En efecto, se reconstruyó el polígono en coordenadas WGS84 para insertarlo en una plataforma de imágenes satelitales, donde se verificó que, efectivamente, había un desfase de 13.78 m respecto del polígono aparente que se mostraba en la imagen satelital, por lo que se corroboraba que el área de catastro había usado Google Earth para la calificación del título. Pero resulta cuestionable que el área de catastro haya hecho esta observación y el registrador no haya cuestionado la legalidad del informe, porque, como se indicó líneas arriba, en el título archivado ya existía documentación técnica con coordenadas oficiales WGS84, y con esas mismas coordenadas se ingresó la nueva subdivisión del predio, por lo que el área de catastro no estaría actuando de forma legal. Según abundante jurisprudencia del tribunal registral9 no corresponde solicitar documentación técnica en base a coordenadas WGS84. La Resolución N.° 1624-2018-SUNARP-TR-L del 11 de julio del 2018, que cita a otras ya dadas por el tribunal, indica que:

“El Área de Catastro considera que no sería legal ni justo ni tampoco viable trasladar al usuario una problemática ajena a ellos por deficiencia de información técnica al datum oficial de nuestras áreas de catastro, a efectos de solicitar a los usuarios la presentación de planos en ambos sistemas (PSAD56 y WGS84), menos aún sería válido trasladarle los costos de la elaboración de documentación técnica en WGS84. Es así que mediante memorándum circular N° 084-2015-Sunarp- DTR, la Dirección Técnica Registral ha concluido que no sería válido exigir al usuario la presentación de planos en el datum oficial vigente (WGS84) y el anterior (PSAD56) para otros procedimientos que no sean referidos a la Ley 28294” (sic).

Es decir, no había la necesidad de solicitar documentación técnica en coordenadas WGS84 y, menos aún, si en título archivado ya existía información gráfica en WGS84, cuestionarlas solo porque no está siendo concordante al comparar el polígono reconstruido con las imágenes satelitales de Google Earth, resulta arbitrario e ilegal.

Con el fin de lograr la inscripción registral del acto rogado, el usuario presentó nueva documentación técnica que acogía las observaciones del área de catastro, logrando la inscripción de la subdivisión del predio. Este mismo caso se ha repetido en predios rurales.

Existe la duda de cómo informará el área de catastro en el caso que se solicite una modificación física de un predio que ha sido inscrito primigeniamente mediante un proceso de formalización de la propiedad informal, pero la inscripción del plano perimétrico, trazado y lotización se hizo usando el sistema de coordenadas PSAD56, teniendo como cartografía base, en ese entonces, a las hojas PETT que, en muchos casos, estaban mal georreferenciadas. Existen casos de posesiones informales formalizadas, generalmente por municipalidades, teniendo como referencia a las hojas PETT, pero al verificar la ubicación con coordenadas existen desfases de hasta un kilómetro respecto a lo que corre inscrito con la realidad. Siendo así, ¿en este tipo de casos el área de catastro de Sunarp solicitará la georreferenciación exacta de los predios inscritos anteriormente en coordenadas PSAD56 o abrirá una nueva caja de pandora que sólo generará mayores costos a los usuarios?.

10.Conclusiones:

  • El predio es la superficie del suelo encerrada por un polígono y se extiende al subsuelo y Es la unidad básica del catastro y del registro. El predio se clasifica, por su naturaleza, en urbano y rústico. El predio rústico puede ser subclasificado, por su uso, en rural o eriazo.
  • El registro de predios es un registro jurídico en el que se inscriben la inmatriculación, modificación física de predios y otros actos o derechos que puedan recaer sobre los predios. Por cada predio se abre una partida registral independiente
  • La base gráfica registral es el sistema de información gráfica georreferenciada vinculado con una base de datos alfanuméricos de predios inscritos, se construye y modifica en base a los títulos archivados sobre una cartografía base aprobada por Sunarp o, en su defecto, por la elaborada por el IGN.
  • Las imágenes satelitales son la representación visual de información gráfica capturada por satélites artificiales y que, luego de un procesamiento en gabinete, es corregida y georreferenciada para su uso en lo que crea conveniente el El uso de estas imágenes debe cumplir especificaciones técnicas adecuadas para el fin que se le dará.
  • La inmatriculación, mediante la primera inscripción de dominio, es el acto registral por el cual se incorpora un predio al registro para su
  • Son actos que implican la modificación física del predio: independización, acumulación, lotización, que crean nuevas partidas registrales; la rectificación, delimitación o determinación de medidas perimétricas o área, que se inscriben en la misma partida registral sin crear una nueva partida
  • La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al El registrador es el único responsable de la calificación registral, al recibir los informes de catastro, que son vinculantes para él, el registrador sólo deberá tomar en cuenta los aspectos técnicos del informe y descartar los aspectos jurídicos o los aspectos jurídicos disfrazados de técnicos. La calificación registral debe ser siempre predictible.
  • El uso de imágenes satelitales a través de las plataformas informáticas de cartografía, como el Google Earth, no son parte de la base gráfica registral, y el informe del área de catastro sólo debe basarse en la información que la base gráfica registral.
  • Resulta entendible, hasta cierto punto, la necesidad de usar imágenes satelitales como soporte intuitivo para la calificación registral cuando haya duda si el predio materia de calificación se está superponiendo sobre bienes de dominio público del estado.
  • Las áreas de catastro de Sunarp no deben solicitar documentación técnica en el sistema WGS84 para la modificación física de predios que se inscribieron con documentación técnica en el sistema

11 . Bibliografía:

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  • Revista cartográfica, 2011, pp. 65-73.
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